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2014年悉尼房展會市場分析

2014-9-8 16:32| 发布者: old_acnw | 评论: 0

【导读】为什么有大量的墨尔本项目来悉尼参加房展会呢?为什么展会上更多的客户对别墅项目更有兴趣呢?

现象之一

Q: 为什么有大量的墨尔本项目来悉尼参加房展会呢?

A: 房展会去除几个金融机构的展位外,感觉墨尔本房产项目的总墅多于悉尼当地的项目总数,客户也在当日表达出墨尔本的房源貌似比悉尼多很多。

这现象除了体现悉尼在整个澳洲房产买卖市场中,人气还是火爆突出,反之,墨尔本房展会不会有许多悉尼项目展商去参展呢?我们认为很明显是不可能的。

悉尼市场的楼盘是完全可以内部消化的,而墨尔本明显需要大力吸引外省的消费群众,去消化大量无法在当地消化的房源,尤其是高端公寓项目。

结合近期墨尔本的投资房普遍出现降租现象,墨尔本已明显出现供求失衡的现象。

这就是为何许多买房者的疑问:悉尼跟墨尔本的房价现今是否已经到顶了?答案是悉尼房价仍尚未到顶。

现象之二

Q: 为什么展会上更多的客户对别墅项目更有兴趣呢?

A: 别墅区的生活方式:安静、舒适、绿地、安全、大空间等,吸引追求与澳洲当地居民相同生活品质的人群 ,同时也满足了建构梦想,如组织家庭,小孩教育,退休养老等需求。

然而别墅项目不光是吸引自住人群,如今更大力吸引投资人群。

这也带出一个问题:是不是公寓的投资优势和热朝已逐渐退去?反而其劣势变得让投资者越发担忧?

之前公寓的投资两大优势为一总价低, 易起步。二租金回报。又公寓多为沿着火车线与主路边建成,以满足流动人口和年经的夫妻与家庭,因此公寓对部分消费者来说,多定位为过渡型的居住产品。

现今悉尼公寓有几个特征,如总价高,供应多,使得租金回报降低等,再加上年年上涨的高物业管理费和租客的高流动性,让投资者的判断趋于理性化,从而对别墅土地的稀缺价值,以家庭为主的稳定租金,无物业管理费等的别墅优势,产生了高度兴趣和认同。

此外,最近有澳洲当地的预测机构提出警告,悉尼公寓供应的供大于求将可能使价格削减10%。

据BIS Shrapnel的报告估计,悉尼内城区现在正在建设5800套公寓,还有数量几乎一样多的公寓计划在未来几年完成建设。

在2016-17年的4500套单元房将达到最高的年产量,这与1999-2000年的上一次最高产量相差无几,但是,三年内,内城区平均每年新建的3800套公寓将创下一个纪录。

该报告作者,BIS Shrapnel住宅房产的高级经理Angie Zigomanis说,在悉尼经历了十年的供给不足之后,开发商们现在正在相互追赶,但他们看起来好像操之过急了。

“悉尼的人口增长仍然非常稳定,租赁需求也相当强劲,但现在的公寓建设水平正在提高,但可能是将达到的水平太高了,所以长期来说,这是不可持续的”

Mr. Zigomanis认为这在短期内不会发生,但他警告说,未来几年的新开发热潮很可能会导致供大于求。

“一旦市场开始供大于求,房租要么趋平要么开始下降。”

“所以从现在起,所有上市出售的新公寓很可能会经历两三年的某种损失。”

“这种损失可能不是很大,但对那些购买楼花如今期待资本增值的买家来说,就可能是一个重挫了。”

澳州房市的火爆发展,吸引本地和外地的消费者大量投入,但如何在这些漫天飞舞的选择之中,做出正确的判断?我们将持续与您分享实用的澳洲房产投资技巧和策略。


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