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病毒肆虐,商户难经营,租金交不上,业主该何去何从?

2020-4-4 12:52| 发布者: yan | 评论: 0 |来自: 澳洲房产大全

导读: 2020开年以来,新冠肺炎在澳洲肆虐,三月份的一纸封城令为全澳的商业蒙上了一层厚厚的阴霾。


走在昔日繁华的悉尼街头,满街的“CLOSED”标志,也在不停的提醒我们,现在这个危机,和以往不同。

从暂停商业活动政策颁布之时起,我们收到了近百份商户的租金减免申请,很多种类的商户无法经营,失去了60%甚至全部的收入。

雪上加霜的是,绝大多数商业保险在SARS之后,就取消了保障由于疫情带来的损失。
 
同时我们也接到了数不清的彷徨的业主的电话,无论是物业费,水费,地税,还是银行贷款,业主样样都要照常给钱,即使银行推迟还款,也需要一个月左右的时间来处理。

在现在这种情况下,很多业主的生意也不能继续经营,一部分业主也丢掉了工作。如果租金收入减少甚至停止,那业主又该何去何从?

并且截至目前,我们还没有听到政府针对商户和业主在商业租约和租金方面的支持政策。很多业主现在也同样是身心两伤。
 
为什么携手共度

理论上,向业主寻求租金减免或其他支持,是一种商户的风险和成本的转嫁,租约规定:按时支付租金也本是商户理所当然应该承担的责任。

但此时疫情严峻和百上加斤的租金压力,导致一些商户忍痛割肉离场,在充满不确定性的商业环境下,我们更不愿意看到物业的空置。

在政府的号召下,很多业主也考量了风险之后,表示愿意和商户携手共度难关,能力范围内帮助租客的生意在危机中生存下来。

因为保住了租客,也是保住了业主自己的现金流。

那么对于业主来说,怎样做才能尽量保护租客同时降低自己的风险呢?

谨慎审查租客的经营情况

在收到减免申请后,业主需仔细了解租客的经营情况和经济实力,要求租客提供相应资料证明现在的难处:包括疫情前后销售额对比,在可行的情况下提供账务报表。

从而辨别出租客是否真的已经在生死线上挣扎,避免无谓地割舍出自己口袋里的钱,尤其是在这个绝大多数人的处境都异常艰难的时刻。
 
大环境决定了业主和租客之间的透明度需要比以往更高,也只有这样做才能让双方更了解彼此的情况,商户提出让业主可以接受的支付计划,业主才更可能提供足以挽救商户的扶持办法。
 
我们现在也发现有很多租客有实力,也有意愿自救。

商户自救的例子有不少,很多商户积极灵活地运用政府的补贴支持,税务减免,失业补贴等扶持政策,同时顺应“宅经济”的发展,开展线上生意或者改变经营项目。

比如关闭的健身房和瑜伽教室开设网课,酿酒厂改变产品转做免洗搓手液等等。业主对积极自救的商户,总是更愿意给出更大力度的支持,因为这展示了商户长期稳定的经营决心,和优秀的经营能力,对业主来说,更加有长期合作的可能。

而相反有些经营能力不是很强或者习惯性地把自己的经营压力转嫁给业主的租客,在这个环境下就难以生存,业主更可能放弃投资在那些很可能“无可救药”的商户身上。

在能力范围内为真正需要的商户提供支持
 
业主可以提供租金支持的办法主要的有“缓”、“减”、“免”三种办法。我们接下来用一个月租金$10,000澳币的物业做为例子,分析一下这三种办法的利与弊(未考虑商户个体淡旺季营业额差异)。
 
01 缓 

延迟交租是缓兵之计,减少商户未来短期内需要交的租金,从而缓解现金流压力。将未交部分平摊到未来的更长的一段时间。
 
例子:业主同意租客延迟交纳50%的租金,为期三个月,未交的50%部分在之后的四个月内还清。
 
第一个月 $5000
第二个月 $5000
第三个月 $5000
第四个月 $13,750
第五个月 $13,750
第六个月 $13,750
第七个月 $13,750
 
利:

对于商户来说现金流问题得到很大程度的缓解,更容易度过难关。对于业主来  说总体收入不变,是损失最小的一种支持办法。
 
弊:

在例子中,商户在第四个月份租金支出较前月增长57%,值得担心的是在第四个月商户的经营情况是否能够恢复到可以负担比平时月租还要更高的金额。

如果不能负担,业主回收50%未交部分的风险加大,时间拉长。

需考虑酌情给出阶梯式递增的未交部分还款方案,比如第四个月10%,第五个月20%,第六个月30%以此类推。
 
02 减 
  
减是一种实际的租金折扣,业主放弃一部分租金收入来帮助租客缓解现状。

比如给予租客三个月30%的租金折扣。
 
第一个月 $7000
第二个月 $7000
第三个月 $7000
以后月份 $10,000

利:

对商户来说更加有帮助效果,不增加债务。对于业主来说,商户能负担$10,000的难易度较“缓租”的$13,750低,长期来看减少风险性。

弊:

减租这种办法,我们只推荐业主提供给经营能力和经济背景良好的商户,如果万一商户在享受了减租后还是不幸倒闭,业主没有法律途径可以追回同意免除的$9,000。
 
03 免 

比如同意租客免租1个月。

第一个月 $0
以后月份 $10,000
 
利:

不仅短期内对于商户的经营帮助最佳有效,而且恢复正常租金也是在三种办法中最快的。

弊:

对业主短期现金流带来压力,损失相对较大。由于经济难以迅速复苏,以及人们对公众场所的忌惮,在第二个月商户无法承担100%租金的可能性很大。

对于业主来说,会面临一个很棘手的欠租问题,商户更有可能迫于压力而放弃租约。

除非租客有明确证据显示在第二月就可以负担每月$10,000,否则不建议选择这种办法,免租是我们比较不推荐的一种策略。
 
总而言之,业主需要和自己的专业的物业管理人员一起,审查评估商户的真实情况,对商户提供量身定做的支持。

我们现在面临的是一个百年不遇的情况,并且是小概率事件,没有公式可寻。

同时,业主还是要着眼长期,我们不厌其烦地说:“商业地产是一个长期投资”,如果放到一个5-10年的投资周期来看,现在几个月的部分租金延迟或损失并不像我们想的那么严重。

现在不用过于焦虑与消极,黑暗的日子不久就会过去,让我们耐心等待,在经济刺激政策下,商业终将迎来“报复性”的增长。

在这里,我们感谢愿意放弃部分短期利益和商户携手共度难关的业主,你们的正确决定肯定也会为自己换取来长期稳定的现金流回报。

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